南昌买新房：备案价和实际成交价为什么不一样

一、备案价是什么

新房销售实行一房一价备案，每套房的备案价格要在售楼处公示。备案价是价格管理的基准口径，不是随便可以突破的上限。买房前先看公示表，确认你选的那一套对应哪个价格，这一步很多人跳过了，后面谈价就没有参照。

二、差距从哪来

一是房子本身的差异：楼层、朝向、景观、户型、是否临街，都会带来一房一价的不同。二是阶段性活动：开盘、节点促销、付款方式差异（一次性付款和按揭）都可能带来折扣。三是拆分计价：有的项目把装修包、车位、储藏室单独计价，看上去房价低了，实际总支出并没少。

三、怎么核

在售楼处看一房一价公示表，核对你选的那套的备案价；网签时看合同价和备案价是否一致；把装修包、车位、物业费预缴这些附加项单独列出来加总，再和周边同类房源比总价。只看单价容易被带偏，算总支出才准。

四、要注意的两件事

一是不要接受明显高于备案价的成交价，遇到这种情况可以要求说明依据；二是警惕捆绑销售，比如必须买装修包或车位才能选房、必须用指定装修公司，这类条件要问清楚并写进合同。价格怎么构成、优惠怎么算，问明白再交定金。禾佳房产可协助核对公示与合同口径，电话 13732990992。

五、优惠怎么写进合同

折扣、赠送、家电礼包这类优惠，口头说没有约束力。要求写进认购书或补充协议：优惠金额、兑现方式、什么时间兑现、没兑现怎么处理。写清「成交总价」和「优惠构成」，比只写一句「享受开盘优惠」有用得多。

六、网签价和贷款评估的关系

银行按评估价和网签价孰低来确定可贷额度。网签价做低，贷款额度跟着低，首付压力反而更大；网签价高于评估价，差额部分要自己补现金。算月供之前先问清评估口径，别等批贷函下来才发现缺口。