南昌买二手房：贷款批不下来，定金能退吗

买房、买厂房，多数人都要贷款。谈得好好的，贷款没批下来，定金和首付能不能退，全看合同怎么写、责任在谁。下面按责任、条款、原因、退钱顺序说清。

一、先分清是谁的问题

银行不批通常三类原因：买方自己的征信、流水、负债；房子本身的问题，比如产权不清、房龄偏大、土地用途不符合要求；还有就是政策或银行额度收紧。第一类买方责任最重，第三类最常见也最难预料。责任在哪一方，直接决定定金能不能要回来。

反过来说，如果是卖方产权不清、房子被查封或手续不全导致银行不放款，责任在卖方，定金和已付款应当退回——这一条最好也写进同一份合同里，别等到出事再讲道理。

二、合同里必须有贷款条款

要写清三件事：买方多长时间内办完贷款申请；贷款批不下来、或批的额度低于预期时怎么处理，是解除合同还是要买方补足现金；解除时定金和已付款怎么退、多久退。只写贷款由买方自行办理，等于把所有风险压给买方，真批不下来，卖方可以主张买方违约、没收定金。

三、贷不下来的常见情形

征信有逾期或查询次数过多；收入流水撑不住月供；房子评估价低于成交价，按评估价算出来的额度不够；房龄偏大，或土地性质、用途受限；商铺、写字楼、厂房这类非住宅，本身可贷条件就比住宅严。这几类事先问银行预审，比事后补救有用。

四、定金、订金、首付，退的顺序不一样

定金有罚则，买方违约不退；订金只是预付款，谈不成一般原数退回，合同上写哪个字很关键。首付建议走资金监管或双方共管账户，贷款没批就按合同解除、原路退回；直接打进卖方个人账户的，退起来最费劲。

五、批了但额度不够怎么办

这四句问明白再签字。禾佳房产在南昌做新房、二手房和商铺，看房、查档、贷款预审都能陪你走一遍，需要可以打 13732990992。

（提示：以上内容仅供参考，具体以合同约定、银行审批和属地规定为准，价格以业主报价和实地核实为准。）